Представим, что ваш друг или родственник просит вас заложить вашу квартиру, чтобы он смог оформить ипотеку или кредит на покупку собственного жилья в одной из новостроек Караганды. Согласитесь ли вы или откажите в просьбе? К этому вопросу следует подходить серьезно, так как неосведомленность в некоторых юридических тонкостях может привести к потере залогодателем своего жилья.
Недвижимость может стать залогом только в случае ипотеки и потребительского кредитования. Залогодателем может выступать как сам заемщик, так и третье лицо (родственник, друг и т.д.). С согласия банка залогодателем может стать любое лицо, которое имеет имущество, устраивающее банк в качестве залога.
После того как недвижимость получит статус залогового имущества, в банке на нее наложат обременение. С этого момента, пока ваш друг не выплатит банку заем, ваши права на распоряжение собственного имущества будут ограничены. Все этапы документально фиксируются, так же, как и снятие обременения после полного погашения займа.
Что нужно знать, прежде, чем согласиться заложить свое имущество, и какие риски могут возникнуть? Разберемся вместе.
Что можно предоставить в качестве залога
Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств: банковская ссуда, аренда, договор купли-продажи и другие. При приобретении недвижимости в ипотеку или оформлении крупного кредита на неотложные нужды покупателю необходимо предоставить гарантии банку посредством закладывания своей недвижимости.
В качестве предмета залога могут выступать:
- жилая, нежилая и коммерческая недвижимость;
- предприятия, здания, сооружения;
- дорогостоящее оборудование;
- другое имущество.
Согласно ГК РК, при невыполнении должником своих обязательств банк-кредитор вправе изъять и затем реализовать предмет залога.
Порядок пользования и распоряжения заложенной недвижимостью
Соглашаясь предоставить банку свое имущество в качестве залога, собственник имеет право жить в своей квартире, но теряет возможность полностью ею распоряжаться. Заложенная недвижимость не подлежит продаже, дарению и повторной передаче в залог.
Если иное не предусмотрено законодательными актами или договором и не вытекает из существа залога, то с согласия банка разрешаются следующие действия с залоговой недвижимостью:
- передача в аренду;
- передача в безвозмездное пользование другому лицу;
- включение залоговой квартиры в завещание;
- отчуждение в собственность, в хозяйственное ведение или в оперативное управление;
- перепланировка.
Залогодержатель имеет право пользоваться и распоряжаться переданным ему предметом залога только в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. Согласно договору, залогодержатель может извлекать из предмета залога прибыль только в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.
Чем рискует залогодатель
С какими рисками может столкнуться залогодатель, предоставляя свое недвижимое имущество в качестве залога?
- Залогодатель не сможет распоряжаться своим имуществом до того момента, пока не прекратится залог.
- Если лицо, за кого вы выступаете в качестве залогодателя, не выполнит или ненадлежащим образом исполнит обязательства, то банк вправе реализовать вашу недвижимость на торгах.
- В случае смерти должника долг переходит к его правопреемнику.
- Должник обманным путем может убедить залогодателя заложить свое имущество, а затем избегать своих обязательств по выплате кредита.
Как заставить должника исполнять свои обязательства
В жизни могут возникнуть разные обстоятельства, препятствующие исполнению должником своих обязательств перед банком. Залогодатель не имеет юридической силы заставить должника выполнять свои обязательства надлежащим образом или устранить риски для своего имущества.
Однако залогодатель имеет возможность защиты своих прав на недвижимость, которые временно на основании договора принадлежат кредитору. Обратившись к кредитору по поводу невыполнения заемщиком своих обязательств, залогодатель может добиться от банка решения о принудительном погашении займа должником.
В случае, если залогодатель начал сам выполнять обязательства перед кредитором вместо заемщика, то, согласно законодательству, он вправе предъявить требование к этому лицу в размере исполненного им обязательства.
Как предотвратить продажу заложенного имущества
Для того чтобы избежать реализации заложенного имущества, залогодатель имеет право, если у него есть такая возможность, внести просроченный платеж либо погасить полную сумму задолженности заемщика. Данное право не ограничивается договором.
Что будет с залогом, если должник умрет
Согласно законодательству Казахстана, залог приостанавливается с момента, когда прекращается обязательство, обеспеченное залогом.
В случае смерти заемщика его наследникам переходят все права и обязательства по долгам в пределах стоимости имущества, которое перешло к ним по наследству.
Необходимо отметить, что залог может обеспечивать обязательство не в полном объеме, а только в пределах стоимости имущества должника. Банк не вправе требовать обеспечения разницы, если приемники должника получили меньшую стоимость исполнения обязательств.
Детали договора залога
Прежде чем подписать договор залога, необходимо с ним тщательно ознакомиться, обращая особое внимание на предмет договора и его индивидуальные признаки.
В договоре должно быть указано:
- предмет залога;
- оценка залога;
- размер обязательств;
- сроки выполнения обязательств;
- сведения о залогодателе и залогодержателе.
Уточните, можно ли владельцу пользоваться объектом залога и у кого будет находиться заложенное имущество.
Договор о залоге может быть оформлен в простой письменной форме. При несоблюдении любого из этих правил, договор считается недействительным и не вступает в законную силу.
Если квартира приобретается в ипотеку, то автоматически становится залогом. На некоторых сайтах по недвижимости можно даже отфильтровать выдачу квартир по данным пунктам, как здесь. В этом случае оформление залога является частью процесса оформления ипотеки.
В случае, если недвижимость закладывается при получении потребительского кредита, необходимо учитывать определенные нюансы. Например, если в договоре приватизации указано несколько владельцев, то при оформлении залога необходимо письменное нотариально заверенное согласие всех собственников. Особое внимание уделяется защите интересов несовершеннолетних собственников.
Если кто-то из членов семьи является недееспособным или пребывает в месте лишения свободы, то интересы таких лиц также должны быть учтены.
При заключении договора залога в случае ипотеки или потребительского кредита залогодатель должен получить на руки один экземпляр договора.
Залогодатель должен быть осведомлен обо всех рисках и возлагаемой на него ответственности, если заемщик не выполнит свои обязательства перед кредитором.